戸建売買の決済完了！
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先日少しお話ししていました１５０万円で紹介された戸建住宅ですが、結局購入することとなり決済も無事に完了しました。
安いのには理由があった
内見した時の第１印象は、内装の表面上は古いので壁紙を貼ったり塗装したりは必要でしょうが水周りも清潔感があり修繕箇所もほとんどなく、しかも間取りは広めの４DK（しかも平屋です）・・・と随分お買い得だなぁと思っていました。
・・・が！
やはりそんないい話なわけはなく、安いなりの理由がありました。
理由その１・・・増築未登記部分あり
どうやらこの建物売主さんが知らない間に増築されていたらしく、元々は２DKくらいだったとのこと。
登記簿上では床面積が３５㎡しかないことになっています（笑）
しかしながら役所はちゃっかり７７㎡分の固定資産税、都市計画税を徴収しています。おそらくこの数字の差が増築未登記部分かと思われます。
理由その２・・・借地！！
そりゃもう安いに決まってますよ。
だって土地代は掛かってないんですもんね
いやむしろ高いぐらい（笑）
だって建物は普通だったら古いからタダ同然で掛かってるのは土地代だけですよってパターンですから！
じゃあなぜ買ったのか
安いには結構な大きい原因があったわけですが、マイナス要素を補って余りある物件だと思えたので結局購入することにしました。
そう思えた理由は以下の通り
増築未登記部分ありについて
増築未登記部分があることについては、融資を受けて購入する場合は金融機関から未登記部分があることを理由に融資を断られるでしょうが、現金で購入するには自分が了承していれば関係ないこと
購入金額が安かったので仮に自分が転売するときにも安いので、おそらく次に買う人も現金購入になるので売却時も特に未登記であることは支障がないこと
いざとなれば土地家屋調査士に依頼して未登記部分も登記できること（ただし未登記部分を含めて建ぺい率、容積率がオーバーしないことは要チェック）
古いので将来的に解体、再建築してしまう可能性がありますのでもうそうなれば未登記部分は関係ありません。
借地について
土地の貸主が役所だったので安心して借り続けることができること
土地は買わないので登記費用が不要であること
借地代が１万円未満で負担が少ないこと
土地に関しては固定資産税、都市計画税が掛からないこと
安ければ怖くないよね
結局いかに安く買えるかというのが一番のリスクヘッジだと考え購入を決意
ただし、指値をちゃんと入れているので最終的には１２０万円代で購入しております。
すぐ貸せば利回り３８％！？
現時点でも建物の状態が良く、賃料が安ければすぐにでも貸せるくらいの建物でおそらく利回り３８％くらいは狙えそうです。
ただ、この建物古いのは古いんですが建て具や床の板張りが単純に古いというよりはレトロでどこか味がある感じがするんですね。
それが気に入った理由の一つでもあるんです。
そこで、早く賃料収入が欲しいとことですがせっかくのレトロな平屋なのでちょっと遊びを入れたリフォームをしてみたいなぁと・・・
アレをこうして・・・アソコにあんなものつけちゃったりして・・・色はここがアレでソコがコレで・・・ムフフフフ・・・
なんて妄想が止まりません。
そんなわけであとはこれからじっくりゆっくりリフォームをしていこうと検討中です。もう半分趣味です。
セルフリフォームの修行も兼ねてやっていきます。リフォームの様子は随時アップできるようにしたいと思います。
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